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租赁房启示录:盈利模式存疑 突破点在哪?

2018年04月21日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:xiemin

近日,全国首 个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入预租阶段,却因高昂的租金(90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元,180平方米的四居室月租金约3万-4万元)成为外界关注的焦点。支持者认为,高租金由高成本推动,且市场不乏此类需求;反对者则指出,这是非理性拿地的后果,项目盈利困难重重。不同于纯粹的租赁地块,该项目是销售型地块被竞至100%自持的结果,因此不但价格高昂,也难以享受到运营租赁项目的税费优惠。分析人士认为,作为房企首 个自持租赁项目的持有者,定位高端租赁、引入基金,都包含着万科对租赁项目商业模式的探索。无论成败与否,对行业的借鉴意义仍然重大。

租赁项目

租赁时代的到来是大势所趋,机构化运营、长租占主流将成为主要特征。但目前为止,无论房企、经纪公司,还是社会化机构,都未探索出可持续的盈利模式。优势和劣势都十分明显的房地产企业,如何在该市场取得突破,仍然是一项重要课题。

布局步伐放缓

由于历史原因,经纪公司是租赁行业最有经验的运营者,资产轻、管理效率高、运营模式成熟是其主要特点。近年来,一些大型经纪公司都成立了长租公 寓部门,并推出了较为成熟的长租公 寓产品。

侧重新房销售代理的世联行,也推出了长租公 寓产品。魔方公 寓、U+公 寓、蛋壳公 寓等机构,是租赁市场的另一支力量。这类机构数量众多,并受到资本青睐,一些企业还实现了快速扩张。但由于运营能力参差不齐,淘汰率也相对较高。

房地产企业是不折不扣的“后来者”。目前,万科、龙湖、招商、碧桂园等大型房企均推出了长租公 寓产品,但起步都相对较晚。房企的优势在于资金雄厚、房源充裕,容易实现快速扩张,但运营经验被认为是短板。

在多数研究机构看来,这也是当前租赁市场最主要的三类机构化运营者。根据各地官方文件,未来还可能有政府机构加入其中,“分食”这一市场。

某研究院于2016年末发布的《租赁崛起》报告指出,预计到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。现阶段,对租赁市场的布局仍属于“跑马圈地”。

据21世纪经济报道了解,尽管扩张能力强,但截至目前,除极少数案例外,绝大多数房企采用合作(如阳光城(000671,股吧)和寓见公 寓)或轻资产的方式运营长租公 寓。

“轻资产”,意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同,然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”,则指通过收购获得物业产权或长期使用权,然后进行运营。

即使各地已经推出成本相对“低廉”的租赁用地,房企拿地积极性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月,上海(楼盘)累计出让7批次、29幅租赁住房用地,平均起始楼面价6600元/平方米左右,远低于周边商品房楼板价。但这些土地多被国企获得,且多以底价成交。

北京某房企人士向21世纪经济报道指出,过去一年来,房地产企业销售向好,但融资政策在不断收紧。因此,在商业模式不甚明朗的情况下,房企对新业务慎重布局,也是情理之中。

他还透露,根据该企业委托相关机构的调研,发现在一些热点一二线城市,租赁房源供应已出现区域性、阶段性过剩,暂时不利于重仓布局。

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