不良资产处置里的“新逻辑”与“新机遇”

行业下行之下，价值与价格存在错配。环境将考验我们如何把握新机遇实现重组收益。

（2022.10.08）宏观经济运行面临需求收缩、供给冲击和预期转弱的“三重压力”，不良资产的化解速度也应与时俱进。行业下行之下，价值与价格存在错配。衡量项目的未来收益，亟需与时俱进的底层逻辑。环境将考验我们如何把握新机遇实现重组收益。

不可否认的是，传统的“大规模资产包”、“资产剥离”、“协议转让”逐渐偏离市场的审慎性原则。以多途径化解风险资产，用新思路拓宽不良资产的处置渠道，不仅仅只是补偿性行为。

此轮化解债务风险的过程中，全国五大AMC在参与范围和力度上有所收缩，地方AMC的身影频现。据券商测算，我国房地产行业不良资产规模在2.08万亿元，涉及到的出险企业数量已经超过30家。从行业情况来看，地方AMC机构更加偏爱“债务重组”、“不良资产证券化”以及“债券转让”的方式，以应对处置周期长、成交价格低等问题。

要关注到的是，不良资产处置的风险甚至延伸到了资产管理公司。相较于全球同类型公司，中国不良资产管理公司杠杆水平较高。同时较大的拨备压力将拖累其盈利增长，并使得资本内生能力减弱，或限制其继续收购承接不良资产的意愿。目前政府及监管正通过引导不良资产管理公司回归主业、资本补充、加强政策支持力度等方式以缓解行业经营压力。

与此同时，参与主体规模也逐渐多元化。从最初的四大国有AMC逐步扩增为地方金融管理公司、外资AMC、房企、专门不良资产基金和信托机构等。这些企业与机构在加速房企化解债务风险、助力出清、盘活存量资产以及修复行业信用等方面举足轻重。

企业层面，部分企业的债务违约引起了投资者的恐慌，债券融资已然“腰斩”，现金流承受巨大压力。同时“融资缺口”将开发商拉入流动性危机与“资不抵债”的泥潭中。如何在房地产低迷期阶段，助力企业化解债务风险，准确归纳不良资产和挖掘剩余价值与投资收益，是各大金融机构与房企无法避免的问题。

当前的不良资产市场可谓是“良莠不齐”，市场很难给予完全精确的估值。对于存在较大升值空间且具备潜在现金流的不良资产，资管公司与房企等机构针对标的选择最佳的资产重组、重组模式、完善公司治理方式，以提升整个项目的收益。具有长期价值的不良资产，当前“债转股”模式受到青睐。虽然是较为传统类的不良资产处置模式，但同样具备现实意义。不过，如何确保原债权的本息、可观的现金回报率，同样不容小觑。

除此之外，房企资本市场的“并购”概念越来越受到关注。

观点指数调查发现，自2015年开始，房地产收并购便开始形成规模，2021年数量超过45起，金额也超过370亿元。从目前案例来看，收并购市场呈现出资金状况表现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征。2021年的房企收并购中，买方集中于头部企业，如龙湖、万科、招商蛇口、碧桂园等超大型房企。

值得注意的是当前近30%的项目是由多家企业合作开发，但当其中一家企业或项目流动性不足，其他参与房企很难“独善其身”。优质企业是否愿意收购出险项目或困难企业成为未知数。

11月3日，"2022观点资本圆桌"将邀请诸多投资机构、业内标杆，以顺流逆流中的投资为焦点，探讨地产金融机构该如何破局，找寻新的增长机会。其中，将聚焦于不良资产的探讨。