这座一线城市的二手房，现在降多少​才能卖掉？

一直以来，上海在全国二手成交中排行第一

最多的时候一年有超20万套成交，即便去年楼市遇冷，上海也依然是全国二手成交量最高的

不过最近上海的二手行情开始有下跌的趋势

今年小阳春过后开始明显出现下滑，从3月高峰期2.4万套，减少到5月的1.53万套

如你所见，二手市场变的没那么好了

因为二手房成交难，我们也发现不少房东为了尽快卖房，一再降价

就拿中介的朋友圈来看，整个四月、五月晒出来的房源基本上都是这样的

据中介所说，着急卖的房东几乎都在清一色的降价，降价80万、甚至低于市场价100万+

抛开房东降价卖房的焦虑，我们更想关注的是，此时此刻上海二手市场的议价空间

换句话说，到底降价多少才能卖出去

基于整体数据维度，以及中介的反馈上来看，现在上海二手市场的议价空间在5%-10%

而在这之前，上海今年2-3月市场很好的时候，房东几乎不谈价就可以成交

为了获得一个相对真实的路径，我把二手房分不同品类，找中介一个小区一个小区地问，通过足够多样本的成交，以及市场调研的整理之后

最后还是有一些意外收获的，降多少才能卖掉，最多可以降几个点，降价模式又是怎样的

ps：文章开始之前，关于数据维度有几个点先交代一下

1.关于二手小区案例，都是2022年11月至今年挂牌的房源，并且从挂牌到成交都在半年就卖掉了

2.数据根据4-5月最新真实成交统计，统计时间：2023/5/31-2023/6/5

01

市中心老破小，基本要降价10-20万才能卖掉

对于上海市中心20年以上老破小，4-5月的降价率基本在3%-6%

在目前市场上，一套总价三百万左右的房子，挂牌价和成交价之间价差在10-20万左右

比如挂牌300万，最后卖出的价格可能在280万，以此类推

从成交周期来看，最快的只要1个月，最长的3个多月

据中介说，在上海楼市没有那么好的时候，相对来说，老破小可议价空间普遍都比较大

那些想要尽快卖掉房子的房东都在降价出售

很多时候客户看房，也都会参考本小区的历史成交价，挂牌价太高的房子就很少会考虑

所以，正在挂牌的房东也在调低价格，但并不是一次性降最低，而是分多次几万几万的降

这一套61平的两房，从2023年1月挂牌370万，近四个月调价5次

第一次降5万、第二次降6万...最近的一次降价16万，前前后后一共降价47万还没有卖掉

上海老破小在二手市场占比本就较高，一般都是卖掉后置换的客户比较多，业主诚意卖价格就好谈一点

虽然目前老破小杀价容易，但上海热点板块的次新房，相对来说价格不好谈了，降幅在3%-5%

我选了几个典型案例，浦东唐镇的绿城玉兰花园降价率5%，前滩板块的华唐名邸3%、大虹桥的万科天空之城（一期）3%...

一旦降价，大概只要1-2个月就能成交

对于这些热门板块的次新房，从居住品质来说还是可以满足的，适合长期居住

而且次新房在二手市场上也比较有竞争力，所以降价幅度并不是很夸张

02

挂牌量越高反而更需要降价

在上海典型的大型社区，如上海康城、中远两湾城、奥林匹克花园、万科城市花园

一个小区有上万套房源，这个体量相当于10个普通小区那么大，少的也有四五千套

基于小区房源多，挂牌量也在走高，这几个小区目前都有100套左右在挂牌

在足量的挂牌面前，总有一些房东愿意出比想象中底线价格更低的价格

最高降幅达7%，成交周期最少的只有几天，最多的要近3个月才能成交

降价越狠，成交的越快

也正是因为出现这些个别成交案例，其他房东想要在这么多同户型房源中把房子卖掉，也要跟着降价

也有一些房东因为和客户面谈价格没谈拢，又不愿意降价出售而下架房源，更多的议价权其实掌握在客户手上

再看那些极少有挂牌出售的小区，包括联洋花园（三期）、嘉园、强生古北花园、上海滩花园，挂牌量只有10套左右

降价2%-6%，大约1-2个月成交周期

其实，小区挂出的房源少，也意味着大部分房东比较惜售，谈价空间也不会特别高

那些愿意降价的房东，成交也会快一点

在今年二手市场不太好的时候，议价空间跟挂牌量也有很大关系，随着挂牌房源的增加，房东如果想要卖掉房子往往更需要降价